• TwitterFacebookRss feed

Φόρος στους ημιυπαίθριους

Στο μάτι του κυκλώνα και του τέλους κατοχής τίθενται οι ημιυπαίθριοι χώροι... ελληνικού τύπου, με την εφορία να διενεργεί αυτοψίες σε διαμερίσματα, μεζονέτες και καταστήματα, για να διαπιστώσει εάν οι χώροι αυτοί έχουν μετατραπεί παρανόμως σε χώρους κύριας χρήσης αλλά και να επιβάλει τέλος κατοχής στα «γκρίζα τετραγωνικά» των ιδιοκτητών εκείνων που ατυχώς τα συμπεριέλαβαν στο Ε9.
Τα επιπλέον έσοδα αναμένεται να είναι ιδιαίτερα σημαντικά εάν ληφθεί υπόψη ότι μέχρι πρόσφατα οι νόμιμοι ημιυπαίθριοι χώροι μπορούσαν να καταλαμβάνουν μέχρι και το 20% της συνολικής επιφάνειας της κατοικίας. Υπολογίζεται, δε, ότι το 30% του συνόλου των οικοδομών που κατασκευάστηκαν τα τελευταία τρία χρόνια προέβησαν σε κλείσιμο των ημιυπαίθριων, ενώ αν πάμε ακόμη παλαιότερα το ποσοστό αυτό προσεγγίζει σχεδόν το 70% των οικοδομών και αφορά πάνω από ένα εκατ. διαμερίσματα!

Στο μάτι του κυκλώνα και του τέλους κατοχής τίθενται οι ημιυπαίθριοι χώροι... ελληνικού τύπου, με την εφορία να διενεργεί αυτοψίες σε διαμερίσματα, μεζονέτες και καταστήματα για να διαπιστώσει εάν οι χώροι αυτοί έχουν μετατραπεί παρανόμως σε χώρους κύριας χρήσης αλλά και να επιβάλει τέλος κατοχής στα «γκρίζα τετραγωνικά» των ιδιοκτητών εκείνων που ατυχώς τα συμπεριέλαβαν στο Ε9.
Η φορολογική αλλά και η πολεοδομική αντιμετώπιση των ημιυπαίθριων χώρων αποτελούν τα τελευταία χρόνια σημείο έντονου προβληματισμού μεταξύ υπουργείου Οικονομίας και ΥΠΕΧΩΔΕ. Από το 2005 κιόλας ο τότε υφυπουργός Οικονομικών κ. Αδάμ Ρεγκούζας καλούσε τους ιδιοκτήτες να νομιμοποιήσουν φορολογικά τους ημιυπαίθριους χώρους, καταβάλλοντας τον σχετικό φόρο μεταβίβασης. Χιλιάδες ιδιοκτήτες «ανταποκρίθηκαν» στο αίτημα αυτό, λογαριάζοντας ωστόσο χωρίς το... ΥΠΕΧΩΔΕ, το οποίο από την αρχή υποστήριζε και υποστηρίζει ακόμη ότι έστω και αν καταβληθούν οι φόροι μεταβίβασης, οι συγκεκριμένοι χώροι δεν νομιμοποιούνταν σε καμία περίπτωση.


Ρεπορτάζ: Δ. Τσουπαρόπουλος - Γ. Τριανταφύλλου

Οι παροτρύνσεις της εφορίας οδήγησαν πολλούς ιδιοκτήτες όχι μόνο να δηλώσουν τους χώρους που είχαν κλείσει, αλλά και να τους συμπεριλάβουν στο Ε9, με αποτέλεσμα να κινδυνεύουν σήμερα όχι μόνο με πρόστιμα από το υπουργείο Οικονομίας και το ΥΠΕΧΩΔΕ, αλλά και από την επιβολή του ενιαίου τέλους κατοχής στην επιφάνεια του ημιυπαίθριου. Μέτρο που απειλεί κυρίως τις δευτερεύουσες και εξοχικές κατοικίες, καθώς η πρώτη κατοικία απαλλάσσεται από το ΕΤΑΚ. Σημειώνεται ότι κανονικά οι ημιυπαίθριοι χώροι, όπως και τα μπαλκόνια, δεν αναγράφονται στο Ε9. Στην περίπτωση όμως που αυτοί έχουν «κλειστεί» και έχουν δηλωθεί στο Ε9, τότε προσμετρούνται κανονικά στην κύρια επιφάνεια του ακινήτου. Για τον λόγο αυτό ενώσεις ιδιοκτητών καλούσαν τους ιδιοκτήτες ότι μέχρι να διευθετηθεί το ζήτημα δεν πρέπει να δηλώνονται ως κλειστοί.
Σημειώνεται ότι στην περίπτωση που ο κλειστός ημιυπαίθριος χώρος δεν δηλώνεται στην εφορία και δεν εμφανίζεται στο συμβόλαιο αγοράς της κατοικίας, ο ιδιοκτήτης σε περίπτωση αυτοψίας απειλείται με την επιβολή πρόσθετων φόρων και προστίμων αλλά και πρόστιμο διατήρησης από το ΥΠΕΧΩΔΕ. Ειδικότερα, εάν η εφορία κάνει αυτοψία και διαπιστώσει ότι ο χώρος έχει κλειστεί πριν από τη μεταβίβαση του ακινήτου, τότε θα καλέσει τον φορολογούμενο να πληρώσει τον φόρο μεταβίβασης, πρόσθετο φόρο για ανακριβή δήλωση αλλά και πρόστιμο επί του αναλογούντος φόρου. Αν ο ιδιοκτήτης επικαλεστεί ότι ο ημιυπαίθριος χώρος κλείστηκε αρκετούς μήνες μετά την αγορά του ακινήτου, τότε η εφορία του ζητά να προσκομίσει τα παραστατικά των εργασιών. Στην περίπτωση που τα παρουσιάσει δεν θα πληρώσει κανένα φόρο. Αν όμως δεν μπορεί να δικαιολογήσει τη δαπάνη, τότε πληρώνει φόρους και πρόστιμα. Για τον λόγο αυτό οι φοροτέχνες συστήνουν στους φορολογούμενους να συμπληρώνουν το Ε9 θεωρώντας ότι ο ημιυπαίθριος χώρος είναι ανοικτός, όπως περιγράφεται στο συμβόλαιο αγοράς.
Η διάσταση μεταξύ των δύο υπουργείων παραμένει μέχρι σήμερα, δημιουργώντας ένα πραγματικό νομικό κενό, που ζητεί επίλυση. Είναι χαρακτηριστικό ότι, ούτως εχόντων των πραγμάτων, ακόμη και η ΠΟΜΙΔΑ συνεχίζει να κρατά επιφυλακτική στάση, συστήνοντας στους ιδιοκτήτες ότι δεν υπάρχει κανένας λόγος να εμπλέκονται σε σενάρια νομιμοποίησης των ημιυπαίθριων χώρων εκ των υστέρων. Σημειώνεται άλλωστε ότι τη θέση αυτή της ΠΟΜΙΔΑ ενίσχυε σχετική γνωμοδότηση του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους (622/2004), σύμφωνα με την οποία οι ημιυπαίθριοι και βοηθητικοί χώροι φορολογούνται μόνο σε περίπτωση που έχουν διαμορφωθεί σε χώρους κύριας χρήσης κατά την απόκτηση του ακινήτου. Για τις περιπτώσεις που η διαμόρφωση των ημιυπαίθριων χώρων σε χώρους κύριας χρήσης γινόταν μετά την απόκτηση του ακινήτου, οι ιδιοκτήτες ήταν και είναι υπόλογοι στην πολεοδομία. Θα επιβάλλονται έτσι πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης, τα οποία υπολογίζονται από την ημερομηνία έκδοσης της οικοδομικής άδειας.


Επιπλέον φόροι

Αξίζει πάντως να σημειωθεί ότι τα επιπλέον έσοδα σε μία πλήρη εφαρμογή του μέτρου αναμένεται να είναι σημαντικότατα εάν ληφθεί υπόψη ότι μέχρι πρόσφατα οι νόμιμοι ημιυπαίθριοι χώροι μπορούσαν να καταλαμβάνουν μέχρι και το 20% της συνολικής επιφάνειας της κατοικίας. Υπολογίζεται, παράλληλα, ότι το 30% του συνόλου των οικοδομών που κατασκευάστηκαν τα τελευταία τρία χρόνια προέβησαν σε κλείσιμο των ημιυπαίθριων και μετατροπή τους σε κατοικήσιμους χώρους, ενώ αν πάμε ακόμη παλαιότερα, το ποσοστό αυτό προσεγγίζει σχεδόν το 70% των οικοδομών και αφορά πάνω από 1 εκατ. διαμερίσματα.
Πριν από περίπου δύο χρόνια, ωστόσο, το ΥΠΕΧΩΔΕ επιχείρησε να βάλει φρένο στη μετατροπή των ημιυπαίθριων σε κλειστούς κατοικήσιμους χώρους, περιορίζοντας σημαντικά την επιφάνειά τους και θέτοντας και άλλους περιορισμούς, έτσι ώστε η κλειστή χρήση τους να καθίσταται αντιλειτουργική. Στόχος του υπουργείου δεν ήταν η αποφυγή κατασκευής ημιυπαίθριων, αλλά η σωστή ανοικτή χρήση τους για περιβαλλοντολογικούς λόγους.


Νέες πιέσεις

Η αντίδραση του ΥΠΕΧΩΔΕ δεν φαίνεται ωστόσο να «αδυνατίζει» τις πιέσεις του υπουργείου Οικονομικών προς τις εφορίες για «λειψή» έστω νομιμοποίηση των ημιυπαίθριων χώρων προκειμένου να ενισχύσει τα έσοδά του. Ηδη σημαντικός αριθμός ιδιοκτητών, με πρόσφατες μεταβιβάσεις, έχουν λάβει ειδοποιητήρια από τις εφορίες όλης της χώρας, με τα οποία καλούνται να κλείσουν ραντεβού με τις φορολογικές αρχές εντός πέντε ημερών για τη διενέργεια της αυτοψίας. Στο ραντεβού αυτό θα πρέπει να έχουν μαζί τους και την κάτοψη του ακινήτου. Στην περίπτωση που διαπιστωθεί ότι το... μπαλκόνι έχει κλείσει, ο ιδιοκτήτης θα καταβάλει πρόστιμο με το οποίο θα εξαντλείται από φορολογικής πλευράς η νομιμοποίηση του χώρου. Από πολεοδομικής ωστόσο πλευράς, ο ιδιοκτήτης θα εξακολουθεί να είναι εκτεθειμένος, αν και είναι τελείως αμφίβολο εάν και κατά πόσο ο φάκελος θα φτάσει τελικώς στην πολεοδομία.
Πληροφορίες αναφέρουν ότι οι ΔΟΥ περιορίζονται αυστηρά στη βεβαίωση του προστίμου νομιμοποίησης χωρίς να προβαίνουν σε καμία περαιτέρω ενέργεια που έχει σχέση με τη γνωστοποίηση του θέματος στις κατά τόπους πολεοδομίες. Και αυτό, καθώς δεν επιθυμούν να δυναμιτίσουν εκ νέου την κτηματαγορά μετά και τις δύο απανωτές αυξήσεις των αντικειμενικών αξιών.


Οδηγίες - Συμβόλαια

Υπενθυμίζεται ότι σύμφωνα με τις οδηγίες του υπουργείου Οικονομικών η αυτοψία στο ακίνητο θα πρέπει να γίνεται μέσα σε δύο μήνες από την υποβολή της δήλωσης μεταβίβασης. Για ακίνητο που κατά τον χρόνο υποβολής της δήλωσης δεν έχει αποπερατωθεί, αλλά πρόκειται να παραδοθεί αποπερατωμένο σε μεταγενέστερο χρόνο με δαπάνες του πωλητή ή του εργολάβου, η αυτοψία θα γίνεται κατά τον χρόνο παράδοσης του ακινήτου στον αγοραστή.
Mάλιστα, στην περίπτωση αυτή, το υπουργείο υποχρεώνει τον αγοραστή, κατά την υποβολή της δήλωσης φόρου μεταβίβασης, να καταθέτει υπεύθυνη δήλωσή με την οποία θα αναλαμβάνει την υποχρέωση να ενημερώσει την εφορία για την παράδοση σε αυτόν του αποπερατωμένου διαμερίσματος, ώστε να καταστεί ευχερής ο έλεγχος του ακινήτου μέσα στο δίμηνο.
Παράλληλα, για να διευκολυνθούν οι έλεγχοι, το υπουργείο ζητεί από τους συμβολαιογράφους μέσα στο πρώτο πενθήμερο κάθε μήνα να στέλνουν στον προϊστάμενο της ΔOY αντίγραφα των οριστικών συμβολαίων που συντάχθηκαν τον αμέσως προηγούμενο μήνα.


Κέρδος   25/5/2008